Una de las principales controversias que suelen darse entre los distintos profesionales del seguro e incluso entre los actores Judiciales, es la distinción entre tubería de agua privada o comunitaria en un edificio de propiedad horizontal, muchas veces auspiciado porque los condicionados generales de las pólizas en vigor afectadas en el siniestro no definen qué instalaciones de agua consideran comunitarias y privativas.
Esto genera unos perjuicios al consumidor porque se dan casos en que tanto el Perito que actúa por la póliza comunitaria como el que actúa por la privativa no se ponen de acuerdo en definir ambas instalaciones y el siniestro queda sin resolverse, los daños sin reparar o indemnizar y se abre la vía Judicial, un proceso largo e incierto.
Este artículo viene exponer nuestro criterio al respecto y el que aplicamos en aquellos casos en los que los condicionados generales de las pólizas no definen unas instalaciones u otras.
Toda Propiedad Horizontal está formada por dos clases de elementos: elementos privativos y elementos comunes. La diferencia entre unos y otros estriba en el derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos. De este modo, podemos establecer una definición para cado uno de los elementos mencionados:
- Elementos comunes: Son elementos comunes los espacios indivisibles, ya sea por su propia naturaleza o por la naturaleza que la Comunidad de Propietarios les ha atribuido. La característica esencial de estos elementos es que todos los vecinos llevan a cabo un uso de los mismos en condiciones de igualdad.
- Elementos privativos: Son elementos privativos de cada propietario aquellos pisos o locales que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente por parte de éste. Estos pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento común o bien a la vía pública.
De la lectura la LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, publicada en BOE de 8/04/1999 y en concreto de la disposición adicional única, extraemos el contenido siguiente que nos servirá para apoyar nuestra respuesta a la duda planteada.
Disposición adicional única.
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.”
Nuestra opinión en base al apartado de la Ley de Propiedad Horizontal mencionado más arriba y explicado de una forma sencilla, es que para que una conducción se considere privativa debe cumplir 2 requisitos:
- Que preste servicio sólo a un copropietario del edificio
- Que esté dentro de la superficie útil de su vivienda
Otras características que pueden ayudarnos a distinguir entre común y privado son las siguientes:
- Son elementos comunes aquellos susceptibles de un aprovechamiento en condiciones de igualdad entre los propietarios de los distintos pisos y locales que configuran el inmueble.
- Estos elementos no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que sirven.
- Los elementos comunes no pueden ser divididos ni física ni jurídicamente.
- Su titularidad pertenece a todos los copropietarios en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven.
- Las obras, modificaciones o alteraciones que se deseen llevar a cabo sobre estos elementos necesitarán, como requisito para que dichas actuaciones sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos.
- Son elementos privativos de cada copropietario los pisos o locales de un edificio o de las partes de ellos que son susceptibles de aprovechamiento individual e independiente por tener salida propia a un elemento común así como a la vía pública.
- Serían elementos privativos aquellos elementos que en el momento de comprar se han registrado únicamente a nombre de los propietarios que lo han. Dichos elementos serán de uso y disfrute únicamente de sus propietarios.
Así por ejemplo con las montantes de agua que parten de cada contador hasta la vivienda de cada copropietario, serían comunitarias hasta la entrada a la superficie útil de la vivienda. En caso de que la montante de agua se rompa antes de la vivienda, en el hueco de servicio por donde discurren todas las montantes de cada vivienda, se consideraría instalación comunitaria.
Este es un criterio al amparo de la citada Ley que sin embargo no es del todo concluyente en el ámbito Judicial y hay sentencias que concluyen cómo único requisito para que una conducción sea privativa la primera de ellas, que preste servicio sólo a un copropietario de dicha vivienda.
Esta interpretación de la Ley en algunos Juzgados hace todavía más confusa la resolución del conflicto y debería instarse a un acuerdo claro entre Aseguradoras, Judicatura y Consumidores que definiera claramente cuando es comunitaria y cuando privativa y evitara de ésta forma largos y caros procesos que sólo perjudican al consumidor.
Si en esas sentencias prevalece solamente el criterio de que preste servicio sólo a un copropietario para que la instalación sea privativa y no común, ¿Deberíamos en base a esas sentencias considerar que el tramo de escalera que sube al ático donde hay una sola vivienda es privativo porque sólo lo utiliza el propietario de ese ático?. La respuesta claramente es no y apoya para nosotros el argumento de que no basta con cumplir sólo el criterio de prestación de servicio único para un copropietario se considere un elemento privativo
En nuestra empresa y de forma práctica actuamos de la siguiente forma:
- Miramos si el Condicionado General de la Póliza define claramente qué son tuberías generales y privativas y en principio aplicaremos ese criterio.
- Si la Póliza no define tuberías generales y privativas aplicaremos el criterio de la Ley que hemos expuesto más arriba con las dos condiciones a cumplir, exclusividad del servicio y espacio delimitado donde se encuentra.
Un apunte final, hay casos en que el carácter privativo de un elemento puede ser pactado en los estatutos por los miembros de la Comunidad.
