Uso de las superficies del Catastro para valorar el continente, problemática en viviendas unifamiliares

  • Problemática en viviendas unifamiliares

En nuestro trabajo diario usamos con frecuencia una herramienta online del catastro para conocer la superficie construida de un inmueble con objeto de calcular el valor de la preexistencia del continente que nos permite determinar si un bien inmueble está correctamente asegurado o no y en función de eso y de lo que estipule la póliza aplicar la correspondiente regla proporcional sobre la cifra valorada de daños o no.

A efectos de seguro las pólizas de hogar aseguran normalmente el valor de la vivienda y de las partes comunes del inmueble que le corresponden.

La mayor parte de las veces basta con tomar el dato que ofrece el catastro de superficie construida incluida las partes comunes que le corresponden y multiplicarlo por el valor de construcción €/m2 que determinen las tablas que utilicemos en función del tipo de construcción y de la calidad de la misma, obteniendo de esta forma el valor de la preexistencia asegurada.

Normalmente sobre todo en viviendas de edificios verticales esa parte de elementos comunes es un pequeño porcentaje del total de superficie construida del piso y además corresponden mayoritariamente a lo que es el hueco de escalera, la cubierta del edificio y el patio de entrada.

En esos casos el cálculo citado anteriormente es correcto y no supone ninguna distorsión del valor porque los precios de construcción que se manejan en las tablas de precio m² construido se refieren a valores medios de edificios completos, es decir la medida que los distintos valores de construcción que hay dentro del edificio como puedan ser viviendas, trasteros, garajes, patios de luces y locales de obra.

El problema se suscita muchas veces en viviendas unifamiliares cuando pretendemos calcular el valor del continente de una vivienda con un porcentaje elevado de elementos comunes dentro de su superficie construida reflejada en el catastro y además esos elementos comunes por ejemplo a zonas exteriores pavimentadas de uso recreativo, a jardines, piscinas y zonas de juego etc.

En esos casos la operación matemática anteriormente descrita conlleva un error notable en el valor calculado de la preexistencia puesto que aplicamos valores de construcción a elementos comunes que no corresponden con su verdadero coste de construcción, agravado dicho error por la importante carga porcentual de estos con respecto a la superficie total construida que se imputa a la vivienda.

Lo más gráfico siempre es poner un ejemplo, en este caso se trata de determinar la preexistencia de vivienda unifamiliar pareada de uso residencial, con un coeficiente de participación del 0.99% y que según catastro tiene una superficie construida de 330 m² dentro de los que se incluyen 81 m² de elementos comunes.

Esos elementos comunes se corresponden con tres tipos:

Una zona exterior pavimentada de uso recreativo y de acceso a zonas que supone el 36.50% de la superficie total construida de los elementos comunes de toda la urbanización y cuyo valor de construcción lo fijamos en 120 €/ m².

Un pasillo interior subterráneo de circulación de los garajes privativos de cada casa que supone el 27.80% de la superficie total construida de los elementos comunes de toda la urbanización y cuyo valor de construcción lo fijamos en 420 €/ m².

Una zona ajardinada, con piscina y zona recreativa que supone el 35,70 % de la superficie total construida de los elementos comunes de toda la urbanización y cuyo valor de construcción lo fijamos en 100 €/ m².

Si realizamos la operación de multiplicar los 330 m² que asigna el Catastro a ésta vivienda por el valor de construcción asignado, en éste caso 850 €/m², nos da un valor de 280.500,00 € que como veremos a continuación es erróneo por la distorsión que producen en éste caso los elementos comunes que corresponden a ésta vivienda.

En este caso los cálculos del valor de la preexistencia del inmueble asegurado se realizarían calculando en primer lugar sólo el valor de la vivienda sin tener en cuenta la superficie que le corresponde por elementos comunes, obtenido multiplicando la superficie de la vivienda (330 – 81 = 249) por el valor de construcción por m2 que le asignemos según nuestras tablas, tipología y calidad de la vivienda, en este ejemplo 850 €/m2, lo que nos da un valor de 211.650,00 €.

Para el cálculo de los elementos comunes que le corresponden a esta vivienda actuaríamos de la siguiente forma:

Zona pavimentada: 81 m² x 36,50% x 120 €/m² = 3.547,80 €

Zona pasillo garajes: 81 m² x 27,80% x 420 €/m² = 9.457,56 €

Zona deportiva y jardines: 81 m² x 35,70% * 100 €/m² = 2.894,70 €

De ésta forma el valor de preexistencia de la vivienda a efectos de seguro sería la suma siguiente:

Valor vivienda = 211.650,00 + 3.547,80 + 9.457,56 + 2.894,70 = 227.550,06 €

Como podemos observar hay una diferencia de 52.949,94 € entre un cálculo y otro (280.500,00 €), una cifra respetable que puede traer consecuencias importantes a nivel de primas o de aplicación de regla proporcional por infraseguro.

Categorías